El canal profesional no son cuatro perfiles paralelos
Son dos ejes independientes. Confundirlos es lo que hace que un broker que administra termine cargado dos veces y se rompa la visibilidad del equipo.
Qué sos
En Estados Unidos no hay término medio: o tenés licencia inmobiliaria, o no la tenés. Sin licencia no podés ser broker ni realtor.
Qué hacés
Un profesional con licencia puede tener su rama de venta y alquiler y, además, administrar esas propiedades. Es un flag, no otro perfil.
La matriz
| LICENCIA | NO ADMINISTRA | ADMINISTRA |
|---|---|---|
| Broker supervisa realtors |
Vende y alquila. Ve todo lo de su equipo. | Broker + administración. Puede firmar en representación del owner. |
| Realtor cuelga de un broker |
Vende y alquila. Ve solo lo suyo. | Realtor + administración. Puede firmar en representación del owner. |
| Sin licencia | No existe. Sin licencia y sin administración no hay rol. | Property Manager. Individual o equipo. |
Reglas duras
- Broker y realtor necesitan número y estado de licencia. Se pide en registro directo, en alta por invitación y en el alta federada. Sin licencia, el perfil queda incompleto y no puede cargar ni gestionar propiedades.
- Un realtor siempre tiene un broker supervisor activo. No se le puede quitar desde administración ni queda sin él al aceptar una invitación.
- Property Manager es solo para quien no tiene licencia. Un broker que administra no se carga como property manager.
La agency es un dato
La inmobiliaria no es el centro del modelo estadounidense: es información que aporta el broker o el realtor.
- · Se crea al vuelo con nombre y número de licencia de la firma.
- · Es opcional y nunca bloquea un alta.
- · No tiene flujo de alta propio ni curaduría.
Lo que sí importa: que toda operación tenga broker o realtor, y que se registre el equipo completo.
Perfil de solo firma
Cuando un owner declara un property manager externo que firma por él, el sistema crea un profesional de solo firma: sin acceso al portal, con administración activada, y seteado como firmante de esa propiedad. No aparece en el equipo de nadie. Si esa persona después se registra con el mismo mail, se vincula al perfil existente en vez de duplicarse.
Dos universos separados
El error heredado del CRM era mezclar todos los perfiles en una sola libreta de contactos. Acá no.
Contacts
Partes del contrato. Nada más.
- · Owners
- · Renters
- · Co-renters
- · Avalistas
- · Representantes de LLC
Portfolio · Cartera
El canal profesional. Sección propia en la consola.
- · Agencies
- · Brokers
- · Realtors
- · Property Managers
Portfolio no es una tabla nueva. Es una vista sobre los mismos perfiles, filtrada por rol profesional. Una entidad, muchas lentes.
Entidades del portal
| ENTIDAD | QUÉ GUARDA |
|---|---|
| profiles | Todos los perfiles. El rol y los dos ejes definen qué es cada uno. |
| companies | Agencies y firmas de administración. |
| properties | Propiedades y unidades, con sus vínculos profesionales. |
| deals | El pipeline de la operación. |
| risk_files | Análisis de riesgo. Interno. |
| claims | Un legajo por renta. |
| claim_notifications | N eventos de impago por renta. |
| contract_periods | Períodos y renovaciones. |
| audit_log | Quién hizo qué y cuándo. No negociable: hay dato financiero y FCRA. |
La bifurcación
Número y estado de licencia obligatorios. El realtor indica su broker. La agencia es opcional.
Individual o equipo. Sin broker por encima. Administración activada por defecto.
En los dos caminos se pregunta si administra propiedades. Es editable después, desde el perfil y desde Portfolio en la consola: un profesional puede empezar a administrar más adelante.
Alta por invitación
Es el camino por el que entra la mayor parte del equipo: el broker invita a sus realtors. La pantalla de aceptación pide licencia y la pregunta de administración, con las mismas validaciones que el registro directo. Nadie entra por atrás.
Renter
- Propiedad
- Broker o realtor
- Datos de la renta
- Co-renters
- Datos personales y teléfono
- Residencia
- Empleo y documentación
- Información financiera y SSN
- FCRA disclosure
- Foto de ID
El co-renter arranca en el paso 5: la propiedad ya está asignada.
Owner
- Teléfono
- Dirección personal
- ¿Hay broker o realtor? Se notifica o se invita
- ¿Hay property manager? Nombre y mail
- ¿El PM firma por vos? Requiere PM Agreement
- Alta de propiedad
Si el PM firma, se crea su perfil de solo firma y queda como firmante de esa propiedad.
La autoridad de firma vive en la propiedad
No en la persona. El mismo broker puede firmar por un owner y no por otro. Guardarlo en el perfil sería falso.
Vínculos profesionales de una propiedad
| broker | El broker responsable. |
| realtor | El agente asignado. Lo asigna y reasigna únicamente el broker. |
| property manager | Quien administra. Puede ser el mismo broker o realtor. |
| firmante | El profesional que firma en representación del owner. Se elige, no se deduce. |
| PM Agreement | El documento que acredita el permiso del owner. |
Quién puede ser firmante
El selector ofrece solo candidatos elegibles, y el servidor valida con la misma regla. Un candidato elegible:
- · Está activo
- · Tiene la administración activada
- · Está vinculado a esa propiedad
- · Tiene licencia cargada, si su rol la exige
- · Si es realtor, su broker existe y está activo
El freno
Si la propiedad tiene firma delegada y no hay PM Agreement adjunto, el deal no pasa de RPSA. La consola muestra qué falta.
Si el firmante se da de baja, el vínculo queda vacío y la propiedad vuelve a frenarse. Nunca queda apuntando a un perfil inválido.
Guardas de integridad
Acciones que el sistema rechaza, indicando cuántos registros quedarían afectados:
Hay que reasignar primero. Toda asignación y reasignación queda en el audit log con el anterior y el nuevo.
La visión del equipo completo la tiene el broker
El realtor ve lo suyo. No ve a sus colegas de la misma agencia, aunque compartan firma.
| ROL | VE | NO VE |
|---|---|---|
| Broker | Lo propio y todo lo de los realtors que supervisa. | Otros brokers de la misma agencia. |
| Realtor | Lo que cargó y lo que su broker le asignó. | La cartera de sus colegas. |
| Property Manager | Lo que administra. | El resto de la agencia. |
| Owner | Sus propiedades, deals, claims y pagos. | Todo lo demás. |
| Renter | Su renta y su documentación. | Los datos de los otros co-renters. |
Las dos vías por las que un realtor tiene cartera
Alta directa desde su cuenta.
Aparece en su cartera al instante. Él no puede asignarse ni quitarse propiedades.
La consola interna ve todo el Portfolio, sin scoping por broker. Es intencional: es la consola de operaciones.
Del onboarding al contrato activo
Operaciones y riesgo tienen responsabilidades separadas, siguiendo el modelo probado en Argentina y España.
Deal creado con todas las asignaciones. Si falta documentación, se tagea y ops contacta.
Aprueba, pide más información o rechaza.
Aviso automático y botón para subir documentación en el dashboard.
Aprueba, vuelve a pedir información, o rechaza.
Generación del contrato.
Todas las partes, incluido el firmante delegado si lo hay.
Stripe o Chase, según el caso.
Contrato firmado por todos + pago confirmado. Renovación a un año.
Un deal rechazado en cualquier punto va a Lost.
El freno en RPSA
Si la propiedad tiene firma delegada sin PM Agreement adjunto, o sin un firmante válido asignado, el deal no avanza. Es la única forma de garantizar que quien firma en representación del owner tiene el permiso acreditado.
Estructura
Máximo uno por renta. Es el legajo que agrupa todo.
Una por cada evento de impago.
Flujo
- El owner, broker o realtor detecta el impago.
- Carga el formulario desde el portal.
- Si ya hay un claim abierto para esa renta, se le suma la notificación. Si no, se abre uno.
- Impagos gestiona el recupero.
- Se paga al owner.
Lo que es registro vive en el portal
Lo que es servicio especializado queda afuera, como integración. Ninguna de estas herramientas guarda verdad de negocio.
Firma digital del contrato.
Cobro y suscripciones.
Facturación.
Screening y análisis de riesgo.
WhatsApp y SMS. Nudges, no acciones formales.
Envío de correo. Acciones formales con link.
Idioma
El idioma de la interfaz es el del usuario que mira. El idioma de las comunicaciones es el del contacto que recibe. Son cosas distintas y no se mezclan: el idioma guardado en el perfil manda sobre el portal, los correos y los mensajes.